改正宅地建物取引業法（2018年4月1日施行）により、宅地建物取引業者には、中古住宅を仲介する際にインスペクション（建物状況調査）について説明することが義務付けられるようになりました。
インスペクションの実施自体は義務付けられてはいませんが、今後、インスペクション済みの物件であるかどうかが、中古住宅の売買においてますます重要な位置づけとなっていくでしょう。
今回は、インスペクションと、これに関連する既存住宅売買瑕疵保険について見ていきたいと思います。
インスペクションとは
インスペクションとは、英語で「調査」「検査」を意味するもので、建築の専門家が目視や計測等により、中古住宅の劣化や性能低下の有無について調査・報告するものです。
「ホームインスペクション（住宅診断）」などと呼ばれることもありますが、主に屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの基本構造部分を対象として、住宅の使用に支障をきたす瑕疵（キズ）がないかどうかをチェックしていくものになります。
昭和56年6月1日以降の新耐震基準の建物で、かつ、インスペクションの結果が一定の基準をクリアしていれば、物件引き渡し後の瑕疵を保証する「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができるようになります。
インスペクションにかかる費用は、戸建住宅とマンションで異なり、木造戸建て住宅の場合で4.5万円～6万円程度、マンションの場合で5万円程度ですが、事業者、物件の広さやオプションによっても変化しますので、詳細については事前に不動産会社にご相談ください。
既存住宅売買瑕疵保険とは
中古住宅、特に木造住宅の場合、建物の雨漏りや家の傾き、シロアリによる床の腐食などの物理的瑕疵について、心配する買主は少なくありません。
また近年では、鉄筋コンクリート造の中古マンションを購入する方の間でも、手抜き工事や施工不良の事件をきっかけにして、建物の瑕疵について高い関心を持っている人が増えています。
民法の原則では、買主は「瑕疵発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約目的を達成できない場合は契約解除を請求できると定めていますが、売主責任があまりにも重すぎるため、不動産の売買契約においては、任意規定を利用し売主の瑕疵担保責任期間を3ヶ月とすることが一般的です。（買主が了承すれば、瑕疵担保責任の責任期間を全部免責することも可能です。）
売主側としては「できるだけ瑕疵担責任を負いたくない」、それに対して買主側は「売主に瑕疵担保責任を負って欲しい」と互いに意見が相反することから、瑕疵担保責任については、契約締結時の課題になることが多かったのですが、近年、既存住宅売買瑕疵保険（瑕疵担保保険）が登場し、急速に利用する人が増えています。
瑕疵担保保険は、買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を500万円または1,000万円まで保証金でカバーできる保険で、瑕疵担保保険が付保されていれば「保証付き物件」として買主も安心して住宅を購入することができます。
保険の対象となるのは下記の通り、住宅の構造耐力上主要部分および雨水の侵入を防止する部分です。
＞戸建住宅（木造・在来軸組工法）の場合
小屋組、屋根版、斜材、壁、横架材、柱、床版、土台、基礎（構造耐力上主要部分）
屋根、開口部、外壁（雨水の侵入を防止する部分）
＞共同住宅（鉄筋コンクリート造・壁式工法）の場合
屋根版、床版、外壁、壁、床版、基礎、基礎杭（構造耐力上主要部分）
屋根、排水管、開口部、外壁（雨水の侵入を防止する部分）
売主にとってのインスペクションのメリット
インスペクションの結果として、一定の基準をクリアすると、「この住宅は概ね問題ない」という専門家による証明書がもらえることになるため、買主に安心感を与えることができ、物件の売却がスムーズに進むというメリットがあります。
また、昭和56年6月1日以降の新耐震基準の建物であれば、瑕疵担保保険への加入も可能となりますので、早期売却・高値売却の可能性も高まると考えられます。
瑕疵担保保険に加入すれば、万が一売却後に瑕疵が発見された場合でも売主側の損害賠償を最小限に抑えることもできるため、将来的にも安心です。
インスペクションで不適合と判定された場合でも、保険加入に必要な補修方法等のアドバイスを受けることができますので、物件力を向上させる意味でもインスペクションを受けることを検討してみましょう。
買主側がインスペクションを希望している場合、応じないと「この物件には何か問題が隠れているのでは」と疑念を抱かせてしまうことにもなるため、基本的には応じることが望ましいと考えられます。
ただし、不適合だった場合、調査結果を口外されて風評被害を受けるリスクもあるため、買主側にインスペクションの結果については、口外しない旨の守秘義務を結ぶことがポイントになります。
インスペクションの実施前に、売主・買主双方による守秘義務条項が入った合意書を作成するとよいでしょう。
買主にとってのインスペクションのメリット
インスペクションで一定の基準をクリアした物件は、第三者機関によって住宅品質を証明されたものですので、買主側も安心して購入できます。
さらに、瑕疵担保保険に加入している物件であれば、不動産取得税や登録免許税の優遇措置を受けることができる場合がありますので、メリットは大きいと言えます。
インスペクションは、日本人にとってまだまだ聞き慣れない言葉ですが、アメリカではすでに中古住宅の売買に不可欠な存在になってきています。
今後、国内でもインスペクションが普及することによって、不動産取引の安全・安心が高まっていけば、売主・買主双方にとって大きなメリットになると考えます。
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