転勤シーズンになると、「マイホームを購入したのに、転勤になってしまった。どうしたら、いいでしょうか？」といったご相談を受けることがあります。
住むことができなくなったマイホームを空き家にしておくわけにはいきません。マンションであれば管理費や修繕積立金が毎月必要になるため、出費が大きくなってしまいます。
では、売却した方が良いのでしょうか？賃貸に出した方が有利なのでしょうか？今回は、それぞれのメリット・デメリットについて見ていきたいと思います。
転勤期間が１年未満の場合は「空室管理」も選択肢のひとつ
転勤が決まった場合、最初に確認したいのが転勤期間です。マイホームに住めなくなる期間がどのくらいになるかによって、対応方法は大きく変わってきます。
１年未満で確実に戻ってこられるのであれば、空き家にしておくことも選択肢に入ってきます。分譲マンションの場合は、毎月の管理費・修繕積立金などの経費がかかりますが、一戸建ての場合であれば、毎月の住宅ローン返済だけになります。転勤先に社宅が用意されているようなケースでは、空き家で置いておくことが現実的な選択かもしれません。
ただし、短期間といえども人が住んでいない建物は傷みが目立ってきますので、不動産会社に「空室管理」を依頼し、定期的な室内チェック、通風、通水はきちんと行いましょう。特に、通水は水廻り配管から臭気が上がってくるのを防ぐために非常に大切です。
転勤期間が3年程度の場合は「定期借家契約」で一定期間貸し出し
転勤期間が３年程度で、戻ってこられることが確約されているような場合は、「賃貸に出す」ことが現実的な選択肢になると思います。
賃貸に出すことで「家賃収入」が入ってくるため、空き家のままにしておくよりも金銭的な負担は軽くなります。
ただし、「普通借家契約」（ふつうしゃっかけいやく）では、一度賃借人が入ってしまうと、貸主側の都合で契約を打ち切ることが難しくなります。「更新の際に出ていってもらえば良いのでは？」という方もいますが、賃借人は法的に守られているため、「賃貸契約を終了します」という申し出がない限り追い出すことが出来ないのです。
一定期間だけ貸し出したい場合は、「定期借家契約」（ていきしゃっかけいやく）を締結することになります。この契約形態では2年、3年、というように期限を決めて貸し出すことができます。期限が到来したら賃借人は必ず退去しなくてはなりませんので、転勤期間中のマイホーム貸し出しに最適です。
ただし、定期借家契約では、確実にマイホームが戻ってきて住めるようになる代わりに、周辺の賃貸相場よりも家賃が安くなる傾向にあります。賃借人にとっては「通常よりも安い賃料で分譲マンションに住むことが出来る」というメリットがあるのですが、入居できる期間が限られるため、需要は限定的ということになるようです。
転勤期間が長期の場合は「売却」も視野に
転勤期間が未定または戻ってこられる可能性が低いような場合は、思い切って「売却」してしまうことも検討しましょう。
マイホームを売却する場合に、最も重要なことは「売却金額で住宅ローンを完済できるか？」という点です。売却金額が住宅ローンの残債より大きければ、売却資金で一括返済し、さらに余剰があれば手元に現金が残ることになります。
問題となるのは、売却金額が住宅ローンの残債を下回るケースです。その際には、預貯金から不足分を補填しなくては売却することができません。いずれにしても、まずは不動産会社に「査定」を依頼し、売却できそうな金額を把握することが重要です。
転勤先で、新たな住宅を購入する場合は「住み替え」ということなります。「売却」と「購入」のどちらを先行させるのかによって、スケジュールが大きく変わってくるので、慎重に判断することが求められます。
「購入」を先行すると、一時的に住宅ローンの支払いが二重になってしまうため、資金的な負担が大きくなります。また、ダブルローンは審査自体が非常に厳しくなるため、相当な年収が必要になってきます。
「売却」を先行した場合は、ダブルローンの心配はありませんが、新しい家を購入するまでの期間、どうしても「仮住まい」する必要があり、資金的な負担にもなりますので予め計画しておきましょう。
「賃貸」の場合は、金融機関に相談してから
マイホーム購入時の住宅ローンは、あくまでも「自己居住用」として金融機関と契約をしていますので、「賃貸」として貸し出すことには一定の制限があります。
金融機関によっては「転勤などやむを得ず住み続けることが不可能となった場合」に限って認めるケースもありますが、必ず申し出が必要になります。金融機関への相談無しに、「賃貸」に出していると、一括返済を求められることもありますので十分に注意しましょう。
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