査定書には何が書かれているの？物件査定書の見方について

マイホームを売却する際には、不動産会社に「物件査定」をしてもらうことになります。「物件査定」とは果たして自分の家がどのくらいの価格で売れそうなのか？を見積もってもらう作業です。

電話やオンラインで申し込み、比較的簡単に査定してくれるのが「簡易査定」です。その後、実際にマイホームを見てもらってより詳細な査定をしてくれるのが「本査定」です。不動産会社に査定を依頼すると、一般的には「査定書」という不動産価格に関する根拠を示した報告書が提出されます。

この査定書にあなたのマイホームが「今、いくらで売れそうか」が記載されています。どうしても「査定価格」ばかりに目が行きますが、どうしてその価格になったのかという根拠を知ることが重要です。今回は、査定書を見るポイントを解説します。

「不動産査定書」には種類がある
査定書には何が書かれている？
1. 査定価格で絶対売れる？
2. 良い査定書の見分け方

「不動産査定書」には種類がある

実は不動産査定書には種類があり、一つは不動産会社が作る査定書、もう一つが不動産鑑定士が作る査定書です。

不動産鑑定士と言うと国家資格を持ったプロですから、作成費用も有料（20万円程度）となります。さらに出来上がった査定書は公的な証明書として扱われるので、裁判などの場で効果を発揮します。相続や財産分与などで正式な書類が必要になった時に依頼します。

一方マイホームを売買する際には、不動産鑑定士ではなく不動産会社へ依頼するのが一般的です。しかも無料で作成してくれるので、負担もなく気軽に依頼できます。マイホームの売却では売買が成立した時に初めて成功報酬として仲介手数料が発生するので、査定書は無料となっているのです。また、枚数は不動産会社や担当者によっても差があり、1枚から数十枚まで幅があります。分厚ければ良いというわけでもなく、肝心なのは中身です。

査定書には何が書かれている？

さて、出来上がった査定書にはどんなことが書かれているでしょうか。構成や内容は決められた型はありませんが、概ね下記のような内容となっています。

物件概要
周辺の売り出し事例、成約事例
査定価格の算出
謄本、公図などの法務局資料
ハザードマップ
その他　市況についての解説など

一般の個人（2人家族、3人家族といったファミリー）を売却先として想定する場合は、ほとんどが周辺の取引事例と比較する査定方法を使います。

同じマンションの中で、そして周辺のマンションで現在売りに出されている物件。さらに売買が成立した物件の価格を抽出します。

ご近所で似たような広さや間取りの部屋が、実際にいくらで取引されているかを参考にするのですね。ただしその比較物件は広さがバラバラなので、価格を比べ易くするために「坪単価」や「平米（㎡）単価」を算出します。単価を計算することで一律に比較することが可能になります。

またマンションでは広さだけでなく、住戸の位置（階数や方角）、様々な個別の要件が違います。そこで、こうした個別格差を採点し査定価格を算出する際に参考にします。

個別格差には次のような項目があります。

外的要因

眺望、景観
日照、通風
騒音、振動の影響

室内要因　

室内仕様、仕上げ
室内メンテナンス
天井高、柱、梁の状況
収納　
LDの広さ

付帯要因

バルコニーの広さ
専用庭の有無

これらについて、標準なのか優劣があるのかを数値化して評点を付けます。学校の成績表のようなイメージです。どんな物件にもウィークポイントはありますので、もしもマイナス部分があったとしても、第三者の公正な目で見るとこうなるんだなと理解しましょう。

こうして成約事例の坪単価を基に、マイホームの評点を加味して査定価格を決めていきます。

査定価格で絶対売れる？

例えば、あなたのマンションの査定価格が「3,500万円」だったとします。

「3,500万円＝売れる値段だ！」ではありません。査定価格とは成約価格帯の推定の下限値を指します。最低でもこのくらいでは売れると考えられます、という値段なのです。

実際の販売活動では、「売り出し価格」を相談して決定します。売り出し価格とは、不動産会社が営業活動をする中で反響が期待できる価格の上限値です。取引の慣例として当然「値交渉」が入ることを前提に、少しだけ上乗せした価格で売り出すのです。相談の上で、目安として査定価格の5〜10％アップした価格を決めていきます。「査定価格が3,500万円であれば、売り出し価格は3,780万円から始めましょう」といった具合です。