近年、核家族化や日本全体の高齢化に伴って、全国で「空き家」が増加し社会問題化しています。実家を相続したものの、遠方にあるため住むこともできず、結局空き家のまま放置してしまっているというケースが少なくありません。
特に、最近では「特定空き家」と呼ばれる物件が問題になっており、場合によっては罰金が科せられたり、固定資産税が高くなる状況もあり、関心を集めています。
今回は、「特定空き家」について、詳しく見ていきましょう。
「特定空き家」とは
「特定空き家」とは、空き家等対策特別措置法で定められた「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」、「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」、「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」、「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」にある空き家等を指します。空き家が「特定空き家」に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。
長期間にわたって人の出入りがなく、電気・水道・ガスといった生活インフラが止まっている状態であっても、きちんと建物が管理されていれば何も問題はありません。しかし、管理も手入れもされず長い間放置された建物は傷みが激しくなり、いわゆる「お化け屋敷」「ゴミ屋敷」と呼ばれる状態となってしまいます。
近隣住民にとっては、景観上よろしくないばかりか、衛生面や安全面においても悪影響を及ぼし迷惑でしかありません。このような酷い状態にある空き家に関して、2015年に制定された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）」によって「特定空き家」と認定されれば、所有者に改善が求められるようになりました。
「空き家特措法」では建物だけでなく門や塀、立木、看板なども対象としています。庭木が荒れ放題となっている場合なども注意しましょう。
「特定空き家」に指定されるデメリット
特定空き家に認定されるデメリットとして、大きく次の２点が挙げられます。特に、固定資産税の増額については、最大６倍となる場合もあるのでしっかりとした対応が求められます。
- 固定資産税の増額
特定空き家に指定された後に自治体から改善の勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、最大6倍になる場合があります。
- 過料の課徴
特定空き家に指定された後に自治体から改善の命令を受けたが、それに従わなかった場合、最大50万円以下の過料が科せられる可能性があります。
本来の固定資産税の計算式は、「固定資産税＝課税標準額×1.4％」となっていますが、住宅用の土地や建物についてはいくつかの特例で軽減されています。その特例の一つが「住宅用地の特例措置」で、所有している土地が自宅や賃貸アパートなど、住宅用の建物の敷地であるときは、面積に応じて課税標準額が小さくなります。
- 小規模住宅用地（２００㎡以下の部分） 課税標準額＝固定資産税評価額の６分の１
- 一般住宅用地（２００㎡を超える部分） 課税標準額＝固定資産税評価額の３分の１
特定空き家は、固定資産税は軽減措置が一切受けられなくなるため課税標準額が６倍となり、そこに税率を乗ずるため納税金額が最大６倍となってしまうのです。
また、2023年度の税制改革では、「管理不全空き家」も固定資産税の優遇措置について対象外になることが決定しています。このまま放置すれば「特定空き家」になる恐れがある空き家についても、固定資産税が最大6倍になる可能性が出てきました。空き家問題に関する法律が厳格化されてきましたので、注意が必要ということです。
「特定空き家」にしない対策
仮に、相続で空き家を取得した場合には、早めの対策を行うことで「特定空き家」に認定されるリスクが軽減されます。
≪対策１≫ 住む人を探す
相続した本人が住めれば一番良いですが、難しい場合は、家族や親族で空き家に住める人がいないかを確認しましょう。人が住んでいればある程度管理されるので、傷みの進み具合がかなり違ってきます。
≪対策２≫ 賃貸物件としてリフォームする
賃貸住宅として需要がある立地であれば、リフォームして、賃貸物件として賃料収入を得るのも一つの活用方法です。リフォームしない代わりに安価で貸し出し、賃借人が自由にリフォームやリノベーション出来るようにする方法も考えられます。
≪対策３≫ 土地活用を考える
建物を解体し、駐車場として利用方法もありますが、建物がなくなることで「小規模住宅用地の軽減措置」の対象外となり固定資産税の値上がりリスクがあります。
賃貸用のアパート、マンション、店舗などに建て替える方法もありますが、建築費の返済がまかなえるか、そもそも入居の需要があるかなどのリサーチが必要となります。
≪対策４≫ 売却する
特定空き家になってしまうリスクを回避するには「不動産売却」が有効な方法となります。不動産を所有すると様々な費用が発生しますので、住む予定がない場合には早目に処分することを検討しましょう。
早い段階で不動産会社に相談することで、様々なアドバイスが受けられ「早期売却」「高値売却」の可能性が高まります。
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