不動産売却に関する最も多い問い合わせの一つが、「マイホームを売却したいが、まだ住宅ローンが残っています。この状況でも売れるのでしょうか？」というご相談です。
結論から申し上げると、「住宅ローンが残っていても売却は可能です。ただし、抵当権抹消が必須です。」ということになります。
残債がある場合のマイホーム売却では、事前に確認すべきポイントがいくつかありますので、詳しく解説していきたいと思います。
マイホーム売却時には住宅ローンの抵当権抹消が必須
住宅ローン返済中ということは、まだローン残債があり、金融機関がマイホームに「抵当権」を設定している状態を意味します。
抵当権は、住宅ローン返済が不能に陥ったときに金融機関が資金回収するための権利設定で、
マイホームを売却する際には、抵当権を抹消しておく必要があります。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しなくてはならないため、売却価格が残債額を上回るか、不足金額を何らかの手段で用意することが必須となります。
マイホーム売却の第一歩は住宅ローン残高の確認
抵当権抹消が必須である以上、住宅ローン残高を確認することがマイホーム売却の第一歩となります。
返済予定表があれば、簡単に住宅ローン残高を確認することができますが、手元にない場合は、金融機関に残高証明書の発行を依頼することになります。
インターネットサービスがある場合は、金融機関のホームページ上で確認することが可能ですが、該当支店での手続きが必要な場合もありますので、事前に確認しておきましょう。
「返済後残高」や「借入金残高」など、金融機関によって名称が異なりますが、ここに記載してある金額が残っているローン金額（元金部分）で、この金額を一括で返済することができれば、抵当権抹消ということになります。
マイホームがいくらで売れそうか確認しよう
住宅ローン残高の確認の次は、不動産売却価格の確認です。
実際にいくらで売却できそうか不動産会社に査定してもらうことになりますが、その際は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。
複数の査定結果を比較することで、現実的な相場感を掴むことができますし、売却可能価格の信ぴょう性も高まります。ただし、査定金額と実際の売却金額は一致するとは限りませんので注意しましょう。
住宅ローン残高と不動産査定額を比較して、査定額が高ければ売却できる可能性が高くなりますが、実際には、不動産会社へ支払う仲介手数料、抵当権抹消費用などの諸経費を売却代金から差し引いた後に、住宅ローンを一括返済することになるので、注意が必要です。
住宅ローン残高より査定金額が低い場合の対処法
住宅ローン残高より査定金額の方が低い場合は、売却金額だけで住宅ローンの一括返済ができないことが確定となりますので、諸経費分＋残債不足分を用意しなければなりません。
一般的には、不足分を手持ちの現金で補うことになりますので、いくらまでなら現金を用意できるかを事前に確認しておきましょう。
もう一つの方法として、住み替えに伴う売却の場合であれば、新しく購入するマイホームで売却に伴う不足分を上乗せした「オーバーローン」を組む方法があります。
ただし、マイホームの担保評価以上の貸し出しをする、オーバーローンは非常に審査が厳しく、申込本人の年収、勤務先、勤続年数によっては審査落ちもありえます。これまで返済していた住宅ローンよりも厳し目になることに留意しましょう。
住宅ローン残高があっても売却できる「任意売却」という手法について
住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関の合意を得て、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を売却する「任意売却」という手法があります。
市場価格で売却できるため、「競売」より高値売却の可能性が高くなるのがメリットで、抵当権も抹消してもらえます。
ただし、売却後のローン残債は帳消しにならず、担保物件のない無担保債権として、引き続き返済義務が生じることになります。
月々返済額については債権者と話し合って決定することになりますが、従来より月々負担は大きく軽減されることになるので、危機回避手段として十分に認識しておきましょう。
住宅ローンが残っているマイホームの売却については、様々な留意点がありますので、売却をご検討の場合は、時間の余裕がある段階で不動産会社へ相談されることをお勧めいたします。
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