固定資産税は、不動産を所有している人に課税される地方税です。土地と建物両方に課税されますが、マンションの場合、戸建てよりも規模が大きく構造も異なるため建物への課税が高くなると言われています。
築年数が経過すると、固定資産税も下がる傾向にありますが、実際にどのように変わっていくのか詳しく見てみましょう。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人が、その価値に応じて納める地方税の一種です。市町村が課税する直接税であり、毎年1月1日時点での所有者（個人・法人にかかわらず）と固定資産の評価額に基づいて計算されます。※東京都２３区の場合は、東京都に対して「都税」として納税します。
固定資産税の目的は、固定資産の公平な負担分担と、市町村の財源確保にあるとされており、市町村の主要な収入源の一つとして、市町村の公共サービスや施設の維持・整備に活用されています。
固定資産税の税率は、地方税法で標準税率として1.4％が定められていますが、市町村は必要に応じて条例で異なる税率を設定することができます。一般的には、1.4％から1.7％程度の範囲で変動しています。また、固定資産の種類や用途によっては、課税標準額や税額が軽減される特例措置が適用される場合があります。
例えば、住宅用地については、200平方メートル以下の部分は課税標準額が評価額の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されます。また、新築住宅や長期優良住宅については、一定期間（3年間から7年間）税額が半分になる特例があります。
マンションの場合、土地は区分所有者全員の共有となっています。土地に対する固定資産税は、共有持ち分に応じて按分することになるので、戸建てに比べると負担が少なくなる傾向にあります。
マンションの築年数と固定資産税の関係
マンションの固定資産税と経年減価補正率表の関係は、以下のようにまとめることができます。
- マンションの固定資産税は、マンションの評価額に一定の税率をかけて計算される。
- マンションの評価額は、経年減価補正率表によって築年数が経つごとに減少する。
- マンションの固定資産税は、マンションの評価額が減少することで築年数が経つごとに減少する。
固定資産税を計算は、建物の経年劣化を考慮した計算方法となっており、築年数に応じた減価割合が決められています。例えば新築当初を「１」とすると、マンションでは5年後に「0.8569」、10年後に「0.7397」、15年後に「0.6225」、20年後に「0.5054」という係数を乗じることになります。※木造建物では、5年後に「0.64」、10年後に「0.50」を乗ずることになっており、戸建てよりもマンションの固定資産税が高くなる傾向にあることがわかります。
参考 経年減価補正率表（法務省）
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001330703.pdf
土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日に定められる公示価格の約70%を目安として、土地がある地域（市街化区域や市街化調整区域など）やどのように道路に接しているか、形状や面積から細かく評価されます。※固定資産税評価額は3年に1度見直されます。
固定資産税評価額を調べる方法
固定資産税評価額を調べる方法は、主に以下の3つです。
- 固定資産税評価明細書を確認する
- 固定資産評価証明書を入手する
- 固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する
固定資産税評価明細書は、毎年4月初旬頃、「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」とともに送付される書類で、土地の所在・地番や評価額などが記載されています。
固定資産評価証明書は、所有している不動産の固定資産課税台帳に登録されている資産価値を証明する書類で、不動産が所在する市町村役場の窓口や郵送で取得できます。 ただし、原則として不動産の所有者や関係者に限られています。
固定資産課税台帳は、各市区町村が作成する土地や家屋などの固定資産の登録簿で、所在地や地目、地積や評価額などが記載されています。 固定資産課税台帳は個人情報を保護するため、固定資産の所有者や関係者でないと閲覧できません。 閲覧する際には、運転免許証など本人確認できる書類を持参する必要があります。
固定資産税額を計算事例
ここでマンションの固定資産税が、どのような金額で変遷していくかを計算してみましょう。※5年間は建物の税額が2分の１、200㎡以下の小規模住宅地には課税標準額が6分の1になる特例を適用します。土地の評価替えは考慮していません。
例）土地の固定資産税評価額1,200万円、建物の固定資産税評価額1,500万円の新築マンション・専有面積70㎡
【新築時】
土地の固定資産税 1,200万円×1/6×1.4%＝2.8万円
建物の固定資産税 1,500万円×1/2×1.4％＝10.5万円
合計13.3万円となります。
【6年目】建物の軽減期間が終了しましたが、経年減価による補正率が加味されます。
土地の固定資産税 1,200万円×1/6×1.4%＝2.8万円
建物の固定資産税 1,500万円×0.8335×1.4％＝175,035円
合計 約20.3万円
【10年目】経年減価による補正率が加味されます。
土地の固定資産税 1,200万円×1/6×1.4%＝2.8万円
建物の固定資産税 1,500万円×0.7397×1.4％＝155,337円
合計 約18.3万円
【20年目】経年減価による補正率が加味されます。
土地の固定資産税 1,200万円×1/6×1.4%＝2.8万円
建物の固定資産税 1,500万円×0.5054×1.4％＝106,134円
合計 約13.4万円
【30年目】経年減価による補正率が加味されます。
土地の固定資産税 1,200万円×1/6×1.4%＝2.8万円
建物の固定資産税 1,500万円×0.3059×1.4％＝64,239円
合計 約9.2万円
※上記に都市計画税は含まれていませんのでご注意ください。
新築マンションの場合、築6年目から固定資産税の軽減措置がなくなるので、築5年目までと比べて固定資産税が増えるのが一般的です。新築や築浅のマンションを購入した場合には、途中から固定資産税は増えることに注意しておく必要があります。
マンション売却のタイミングについては、毎年のランニングコストとして、管理費、修繕積立金、固定資産税および都市計画税が必要となることを考慮の上、ご検討ください。
ハウジングステージでは、マンション維持管理に必要なコストを踏まえ、最善の売却方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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