不動産の価格は複数ある!?売り出し価格を決める際の基準となる不動産評価額とは

不動産の価格というと、不動産広告に掲載されている金額を思い浮かべる人も多いと思いますが、一般的な商品と異なり定価というものがありません。

特に土地の価格については、目的に応じて４つもしくは５つの異なる評価額が存在し、「一物四価（五価）」と呼ばれています。

今回は、売り出し価格を決める際の参考指標となる不動産評価額について、解説したいと思います。

５つの不動産評価額について

売り出し価格を決める際には、中古不動産市場の相場を理解した上で行うことが求められます。不動産会社に依頼すれば売却査定額を提示してくれますが、売主様自身でも不動産評価額を調べることができれば、査定額に対して的確な判断を行うことができるようになります。

「一物四価（五価）」と呼ばれる不動産評価額については、「実勢価格」「公示価格」「基準地価」「固定資産税評価額」「相続税評価額（路線価）」があります。順番に見ていきましょう。

「実勢価格」とは、売主・買主が合意して、売買契約が締結される際の価格です。

不動産（特に土地）については、形状、方角、接道状況、日当たりなど物件ごとに条件が異なるため、同一エリア、同一面積の不動産であっても取引価格は同じではありません。

更に、取引時点の経済環境や取引当事者の事情（売り急ぎ、買い急ぎなど）によっても影響を受けることになります。

不動産会社に査定を依頼すると、この「実勢価格」を考慮した査定額を提示してくれますが、担当者によっても評価ウエイトが異なるため、あくまでも現時点での参考価格として受け止めるべきでしょう。

「公示価格」は、一般的な土地取引や公共事業の用地取得を行う際の指標で、不動産評価額の中で最も重要だと考えられています。

その年の1月1日における全国の標準地（2020年は計2万6000地点、うち7地点は調査休止）の1㎡当りの価格で、毎年3月下旬に国土交通省から公表されます。※建物がある場合は建物がない更地として評価されます。

「基準地価」は、毎年7月1日における全国の基準値2万2000地点の価格で、9月下旬に公表されます。「公示価格」と似ている指標ですが、調査主体は都道府県で、都市計画区域外や林地も対象（一部標準地と重なる地点もある）になっています。

「公示地価」と「基準地価」の公表時期が半年離れていることから、土地価格の動向を知ることが出来ます。

「固定資産評価額」は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定基準となる価格です。調査主体は各市町村（東京23区内は東京都）で、基準日は毎年1月1日ですが、評価額の見直しは3年毎となっています。

「固定資産税評価額」が高くなると、固定資産税の負担が大きくなってしまうこともあり、公示価格の70％程度が目安になっています。

「相続税路線価」は、土地の相続税や贈与税の算定基準となる価格です。調査主体は国税庁で、毎年1月1日が基準日になっており、7月初旬に公表されます。

相続税路線価（道路に面する標準的な宅地の1㎡当りの価格）を土地の形状に応じた補正率で補正した後に評価額が決定され、「公示地価」の80％が目安となっています。

「道路に接する土地1平方メートルあたりの価格」を示したものが路線価になりますので、立地が良く利便性の高い土地ほど金額が高くなります。

この他にも、不動産鑑定士に評価してもらう「鑑定評価額」があります。土地の利便性や収益性、過去の取引データ等を考慮した評価額を求めることができますが、時間と費用がかかるため、一般的な不動産取引で利用されるケースは多くありません。

これらの不動産評価額については、各省庁のウェブサイトや公表時期の新聞、テレビなどで確認することができます。

全国の「公示地価」や「基準地価」については、国土交通省の「土地総合情報システム」や「全国地価マップ」などで調べることができます。

「土地総合情報システム」では、実際に行われた土地取引情報も検索できるので、「実勢価格」の参考値として活用しましょう。

また、「相続税路線価」については、国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

「固定資産税評価額」については、、毎年4月頃に送付されてくる固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認できます。その場合、課税標準額は固定資産税の優遇措置により評価額と一致しない場合があるので、必ず価格欄を確認するようにしましょう。

納税通知書を紛失した、納税通知書が届く前に固定資産税評価額を知りたいといった場合は、最寄りの役所で「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことも可能です。

固定資産税については、自治体によっては申請方法等の細かい部分が異なる場合もありますので、各自治体のホームページでご確認ください。